近年、日本の特に首都圏の建物賃貸借市場において、「定期建物賃貸借」という契約形態が急速に増加しています。報道によると、東京23区における定期建物賃貸借物件の割合は2025年に約1割に達し、それまでの5%前後から大きく伸びました。 

定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく賃貸借契約が確定的に終了する仕組みです。これは、正当な事由がない限り賃貸人から契約の更新を拒むことができない従来型の「普通建物賃貸借」とは大きく異なります。 

定期建物賃貸借は2000年に導入された制度で、持家の賃貸化を含め、ファミリー向けなどの良質な賃貸住宅の供給促進が狙いでした。しかし近年の物価上昇局面において、賃貸人による家賃改定の自由度の高さから、家賃高騰の一因になっているとも指摘されています。日本にマンション等を保有し、賃貸借や売却などの複数の運用戦略を検討する外国人オーナーにとっても利用しやすい制度である反面、賃借人として部屋を賃借する際には十分な注意が必要です。本稿では、両契約形態を比較し、その特徴を解説します。 

定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約の比較 

1. 契約方法の違い 

定期建物賃貸借契約は、書面（公正証書等）による契約に限定されます（借地借家法（以下同じ）第38条第1項）。さらに、賃貸人は契約書等とは別に、賃借人にあらかじめ書面を交付して「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを説明しなければなりません(第38条第3項、第5項)。なお、どちらの書面も電子データ等によることができます。 

これに対し、普通建物賃貸借契約には形式要件はなく、書面又は口頭による契約が可能です。 

2. 契約更新の有無 

定期建物賃貸借契約では、期間満了により契約は終了し、更新がありません。ただし、賃貸人・賃借人双方が合意すれば、「再契約」をすることは可能です。再契約をしない場合に、契約期間が1年以上のときは、賃貸人から賃借人に対し、「期間の満了により定期建物賃貸借が終了する」旨を法定の期間内に通知しなければなりません（第38条第6項）。 

一方、普通建物賃貸借契約では、正当事由がない限り契約は更新されます。この「正当事由」の判断には、①建物の賃貸人及び賃借人双方が建物の使用を必要とする事情の比較、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況及び建物の現況、④立退料等の財産上の給付の旨の申出など、複数の要素が総合的に考慮されます（第28条）。 

この点で、両契約形態の実務上の違いは重要です。普通建物賃貸借契約では、賃貸人が家賃の値上げを要求して、賃借人と家賃について折り合わなかった場合、それのみを理由として賃貸人が契約更新を拒否することは、正当事由として認められない可能性があります。一方、定期建物賃貸借契約では、家賃について賃借人と合意できなければ、期間満了により契約は確定的に終了します。このように、定期建物賃貸借契約では、住み続けたい賃借人に対して、賃貸人が家賃改定交渉を進めやすい仕組みになっています。 

3. 家賃改定と中途解約 

家賃改定に関して、定期建物賃貸借契約では増額請求権、減額請求権のいずれも特約で排除可能です（第38条第9項）。一方、普通建物賃貸借契約では増額請求権のみ特約で排除可能です（第32条第1項）。 

契約期間中の中途解約については、どちらの契約形態でも、特約で定めることができます。さらに定期建物賃貸借契約では、法定の中途解約権も定められています。具体的には、床面積200㎡未満の居住用建物において、賃借人が転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用することが困難となった場合には、賃借人から中途解約の申入れをすることが可能です（第38条第7項）。 

おわりに 

定期建物賃貸借制度は、賃貸人にとっては経営の確実性と自由度が得られる一方で、賃借人にとっては住み続けられない可能性や家賃上昇のリスクがあります。ただし、定期建物賃貸借が採用される物件は、都心の便利な場所に位置していたり、オーナーの転勤に伴い期間限定で賃貸に出している良質な部屋であったりと、魅力的な物件である場合も多い傾向にあります。また、賃借人にとっての上記のデメリットを補うため、家賃やその他費用が普通建物賃貸借契約の物件より安く設定されている場合もあります。 

日本での賃貸契約を検討する際には、自らが賃貸人である場合も、賃借人である場合も、両契約形態の特性を十分に理解した上で、自身の状況に最適な選択をすることが重要です。 

（参考） 

「家賃上げやすい「定期借家」マンション、都心の1割に　インフレに拍車」（日本経済新聞電子版2026年1月26日）。 

国土交通省「定期建物賃貸借」（2026年6月30日取得，https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000059.html）