近年來，在日本尤其是首都圈之房屋租賃市場中，「定期房屋租賃」此一契約形式正急速增加。根據報導，東京23區內定期房屋租賃物件之比例於2025年達到約一成，較以往5%左右大幅成長。 

定期房屋租賃乃契約所定期間屆滿後，租賃契約不經續約即確定終止之機制。此點與除非具備正當事由否則出租人不得拒絕續約之傳統型「普通房屋租賃」大不相同。 

定期房屋租賃為2000年導入之制度，旨在促進包含自用住宅出租在內、家庭用等優質租賃住宅供應。然而，近年物價上漲之際，因出租人調整租金之自由度極高，亦被指出乃租金飆升主因之一。此制度對於在日本持有大樓住宅等不動產、並研議租賃或出售等多元運用策略之外籍業主而言雖易於利用，但以承租人身分租屋之際仍須充分注意。本文將比較兩種契約形式並解說其特徵。 

 

定期房屋租賃契約與普通房屋租賃契約之比較 

契約方式之差異 

定期房屋租賃契約僅限以書面（公證書等）形式締結（《借地借屋法》（下同）第38條第1項）。此外，出租人須於契約書等文件之外，事先向承租人交付書面，說明「不予續約，契約因期間屆滿而終止」之旨（第38條第3項、第5項）。另，上述兩份書面均可以電子檔案等形式為之。 

相對地，普通房屋租賃契約並無形式要件，可透過書面或口頭締結契約。 

 

契約續約之有無 

於定期房屋租賃契約中，契約因期間屆滿而終止且不予續約。但若出租人與承租人雙方合意，仍可進行「重新簽約」。於不重新簽約之情況下，若契約期間為1年以上時，出租人須於法定期間內向承租人通知「定期房屋租賃因期間屆滿而終止」之旨（第38條第6項）。 

另一方面，於普通房屋租賃契約中，除非具備正當事由，否則契約應予續約。關於此「正當事由」之判定，將綜合考量多項要素，包含：①房屋出租人與承租人雙方需要使用房屋之狀況比較、②房屋租賃過往之經過、③房屋利用狀況及現況、④搬遷補償費等財產上給付之提出等（第28條）。 

就此點而言，兩種契約形式於實務上之差異至關重要。於普通房屋租賃契約中，若出租人要求調漲租金而與承租人未能就租金達成共識，僅憑此理由便由出租人拒絕續約，可能無法被認定為正當事由。反之，於定期房屋租賃契約中，若未能與承租人就租金達成共識，契約即因期間屆滿而確定終止。由此可見，定期房屋租賃契約之機制，使出租人面對期盼繼續居住之承租人時，更易於進行租金調整談判。 

 

租金調整與中途解約 

關於租金調整，於定期房屋租賃契約中，無論調增請求權或調減請求權，均可透過特約予以排除（第38條第9項）。另一方面，於普通房屋租賃契約中，則僅能透過特約排除調增請求權（第32條第1項）。 

關於契約期間內之中途解約，兩種契約形式均得於特約中約定。此外，定期房屋租賃契約更明文規定法定中途解約權。具體而言，於總樓地板面積未滿200平方公尺之居住用房屋，承租人若因調職、療養、照顧親屬等無可避免之緣由，致使難以將該房屋作為生活根據地使用時，承租人得提出中途解約之請求（第38條第7項）。 

 

結語 

定期房屋租賃制度對出租人而言雖能確保經營確實性與自由度，但對承租人而言則存在無法繼續居住之可能性及租金上漲之風險。然而，採用定期房屋租賃之物件往往多具備吸引力，例如位處市中心便利地段，或是因業主調職而限期出租之優質房屋。此外，為彌補承租人上述缺點，租金或其他費用有時亦會設定得比普通房屋租賃契約物件更為低廉。 

於研議日本租賃契約之際，無論自身身為出租人或承租人，均須在充分理解兩種契約形式特性之基礎上，做出最適合自身狀況之抉擇，此點至關重要。 

（參考） 

〈租金易漲「定期租屋」大樓住宅 占市中心一成 加劇通膨〉（《日本經濟新聞電子版》2026年1月26日）。 

日本國土交通省「定期建築物租賃」（2026年6月30日檢索，https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000059.html）