日本民宿的三大法律制度 

在日本，與一般飯店和旅館並列為住宿選擇之一的「民宿」，正受到廣泛的使用。「民宿」一般是指活用住宅的全部或部分空間，向旅客等提供住宿服務的型態。 

在訪日外國旅客增加及線上訂房服務普及等背景下，民宿於2010年代迅速發展，日本政府亦隨之推動相關法制建設。2025年訪日外國旅客人數達到約 4,268 萬人，創下歷史新高，隨著住宿需求的增加，民宿設施的數量也隨之成長。 

在日本，合法經營「民宿」的制度大致可分為三種： 

第一種是基於《旅館業法》的「簡易宿所（簡易旅館）」。此類別必須取得地方政府（地方自治體）的許可，但營業天數沒有上限。 

第二種是基於《國家戰略特別區域法》的「特區民宿」。這是在國家戰略特別區域內的部分地區，經地方政府認定後方可經營的模式。此模式同樣可全年營業，但對住宿客設有最低停留天數的限制。 

第三種是基於《住宅住宿事業法》（即俗稱的「民宿新法」）的民宿。此類別只需向地方政府提出申報（屆出）即可營業，但每年提供住宿的天數被限制在 180 天以內。此外，地方政府亦可透過制定「條例」，劃定限制營業的區域或期間，進一步縮減合法的營業天數。 

 

地方政府加強監管與「零日限制」之政策轉向 

另一方面，隨著民宿的普及，在住宅區和公寓大樓中，因噪音、垃圾處理及共用區域之使用等問題，與周邊居民產生的糾紛日益浮現。在這些問題的背景下，近年來基於維護居民生活環境的觀點，各地正逐漸出現加強監管的趨勢。 

在「特區民宿」方面，大阪市已於 2026 年 5 月 29 日全面停止受理特區民宿的新申請。雖然此舉並非立即廢止現有的特區民宿，但由於全國有高達九成以上的特區民宿設施集中於大阪市，預料將對有意進入該市場的新業者產生重大影響。此外，大阪府內的其他地方政府也正出現類似的跟進舉措。 

針對基於「民宿新法」的設施，地方政府透過制定條例來強化監管的行動也在持續擴大。在此背景下，日本觀光廳等相關部會於 2026 年 7 月 15 日，針對地方政府就《住宅住宿事業法》中「申報住宅」的監管事宜，發布了新的「技術性建議」。 

其中最備受矚目的是，中央政府對於所謂「零日限制（ゼロ日規制）」（即將特定區域內的民宿全年可營業天數訂為0天，實質上禁止該區域內之民宿營業）的態度發生了轉變。在過往的指南中，實施零日限制被視為「不適切」的做法。然而，本次通知明確指出，若因民宿增加而引發對居民生活環境等產生負面影響之疑慮時，地方政府可透過條例實施禁止新設民宿等「零日限制」，且在特定情況下，亦能對既有的民宿進行規範。 

 

綜上所述，日本的民宿政策已邁入了一個全新階段：在致力於滿足因入境旅遊（Inbound）擴張而帶來的住宿需求之際，將更加重視與當地居民生活環境的協調。未來，外國投資人或企業若有意進入日本民宿產業，除了必須了解全國統一的法律外，密切關注並確認各地方政府的條例與監管動態，將比以往任何時候都更為重要。 

 

（參考資料） 

日本民宿制度入口網站「minpaku」（2026年9月27日閱覽，https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html） 

日本觀光廳「關於《住宅住宿事業法》規定之申報住宅的零日限制等（技術性建議）」（2026年9月27日閱覽，https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/002011734.pdf）