日本民宿的三大法律制度 

在日本，与一般饭店和旅馆并列为住宿选择之一的「民宿」，正受到广泛的使用。「民宿」一般是指活用住宅的全部或部分空间，向旅客等提供住宿服务的型态。 

在访日外国旅客增加及在线订房服务普及等背景下，民宿于2010年代迅速发展，日本政府亦随之推动相关法制建设。2025年访日外国旅客人数达到约 4,268 万人，创下历史新高，随着住宿需求的增加，民宿设施的数量也随之成长。 

在日本，合法经营「民宿」的制度大致可分为三种： 

第一种是基于《旅馆业法》的「简易宿所（简易旅馆）」。此类别必须取得地方政府（地方自治体）的许可，但营业天数没有上限。 

第二种是基于《国家战略特别区域法》的「特区民宿」。这是在国家战略特别区域内的部分地区，经地方政府认定后方可经营的模式。此模式同样可全年营业，但对住宿客设有最低停留天数的限制。 

第三种是基于《住宅住宿事业法》（即俗称的「民宿新法」）的民宿。此类别只需向地方政府提出申报（届出）即可营业，但每年提供住宿的天数被限制在 180 天以内。此外，地方政府亦可透过制定「条例」，划定限制营业的区域或期间，进一步缩减合法的营业天数。 

 

地方政府加强监管与「零日限制」之政策转向 

另一方面，随着民宿的普及，在住宅区和公寓大楼中，因噪音、垃圾处理及共享区域之使用等问题，与周边居民产生的纠纷日益浮现。在这些问题的背景下，近年来基于维护居民生活环境的观点，各地正逐渐出现加强监管的趋势。 

在「特区民宿」方面，大阪市已于 2026 年 5 月 29 日全面停止受理特区民宿的新申请。虽然此举并非立即废止现有的特区民宿，但由于全国有高达九成以上的特区民宿设施集中于大阪市，预料将对有意进入该市场的新业者产生重大影响。此外，大阪府内的其他地方政府也正出现类似的跟进举措。 

针对基于「民宿新法」的设施，地方政府透过制定条例来强化监管的行动也在持续扩大。在此背景下，日本观光厅等相关部会于 2026 年 7 月 15 日，针对地方政府就《住宅住宿事业法》中「申报住宅」的监管事宜，发布了新的「技术性建议」。 

其中最備受矚目的是，中央政府對於所謂「零日限制（ゼロ日規制）」（即將特定區域內的民宿全年可營業天數訂為0天，實質上禁止該區域內之民宿營業）的態度發生了轉變。在过往的指南中，实施零日限制被视为「不适切」的做法。然而，本次通知明确指出，若因民宿增加而引发对居民生活环境等产生负面影响之疑虑时，地方政府可透过条例实施禁止新设民宿等「零日限制」，且在特定情况下，亦能对既有的民宿进行规范。 

 

综上所述，日本的民宿政策已迈入了一个全新阶段：在致力于满足因入境旅游（Inbound）扩张而带来的住宿需求之际，将更加重视与当地居民生活环境的协调。未来，外国投资人或企业若有意进入日本民宿产业，除了必须了解全国统一的法律外，密切关注并确认各地方政府的条例与监管动态，将比以往任何时候都更为重要。 

 

（参考数据） 

日本民宿制度入口网站「minpaku」（2026年9月27日阅览，https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html） 

日本观光厅「关于《住宅住宿事业法》规定之申报住宅的零日限制等（技术性建议）」（2026年9月27日阅览，https://www.mlit.go.jp/kankocho/content/002011734.pdf）