近年来，在日本尤其是首都圈之房屋租赁市场中，「定期房屋租赁」此一契约形式正急速增加。根据报导，东京23区内定期房屋租赁对象之比例于2025年达到约一成，较以往5%左右大幅成长。 

定期房屋租赁乃契约所定期间届满后，租赁契约不经续约即确定终止之机制。此点与除非具备正当事由否则出租人不得拒绝续约之传统型「普通房屋租赁」大不相同。 

定期房屋租赁为2000年导入之制度，旨在促进包含自用住宅出租在内、家庭用等优质租赁住宅供应。然而，近年物价上涨之际，因出租人调整租金之自由度极高，亦被指出乃租金飙升主因之一。此制度对于在日本持有大楼住宅等不动产、并研议租赁或出售等多元运用策略之外籍业主而言虽易于利用，但以承租人身分租屋之际仍须充分注意。本文将比较两种契约形式并解说其特征。 

 

定期房屋租赁契约与普通房屋租赁契约之比较 

契约方式之差异 

定期房屋租赁契约仅限以书面（公证书等）形式缔结（《借地借屋法》（下同）第38条第1项）。此外，出租人须于契约书等文件之外，事先向承租人交付书面，说明「不予续约，契约因期间届满而终止」之旨（第38条第3项、第5项）。另，上述两份书面均可以电子档案等形式为之。 

相对地，普通房屋租赁契约并无形式要件，可透过书面或口头缔结契约。 

 

契约续约之有无 

于定期房屋租赁契约中，契约因期间届满而终止且不予续约。但若出租人与承租人双方合意，仍可进行「重新签约」。于不重新签约之情况下，若契约期间为1年以上时，出租人须于法定期间内向承租人通知「定期房屋租赁因期间届满而终止」之旨（第38条第6项）。 

另一方面，于普通房屋租赁契约中，除非具备正当事由，否则契约应予续约。关于此「正当事由」之判定，将综合考虑多项要素，包含：①房屋出租人与承租人双方需要使用房屋之状况比较、②房屋租赁过往之经过、③房屋利用状况及现况、④搬迁补偿费等财产上给付之提出等（第28条）。 

就此点而言，两种契约形式于实务上之差异至关重要。于普通房屋租赁契约中，若出租人要求调涨租金而与承租人未能就租金达成共识，仅凭此理由便由出租人拒绝续约，可能无法被认定为正当事由。反之，于定期房屋租赁契约中，若未能与承租人就租金达成共识，契约即因期间届满而确定终止。由此可见，定期房屋租赁契约之机制，使出租人面对期盼继续居住之承租人时，更易于进行租金调整谈判。 

 

租金调整与中途解约 

关于租金调整，于定期房屋租赁契约中，无论调增请求权或调减请求权，均可透过特约予以排除（第38条第9项）。另一方面，于普通房屋租赁契约中，则仅能透过特约排除调增请求权（第32条第1项）。 

关于契约期间内之中途解约，两种契约形式均得于特约中约定。此外，定期房屋租赁契约更明文规定法定中途解约权。具体而言，于总楼地板面积未满200平方公尺之居住用房屋，承租人若因调职、疗养、照顾亲属等无可避免之缘由，致使难以将该房屋作为生活根据地使用时，承租人得提出中途解约之请求（第38条第7项）。 

 

结语 

定期房屋租赁制度对出租人而言虽能确保经营确实性与自由度，但对承租人而言则存在无法继续居住之可能性及租金上涨之风险。然而，采用定期房屋租赁之对象往往多具备吸引力，例如位处市中心便利地段，或是因业主调职而限期出租之优质房屋。此外，为弥补承租人上述缺点，租金或其他费用有时亦会设定得比普通房屋租赁契约对象更为低廉。 

于研议日本租赁契约之际，无论自身身为出租人或承租人，均须在充分理解两种契约形式特性之基础上，做出最适合自身状况之抉择，此点至关重要。 

（参考） 

〈租金易涨「定期租屋」大楼住宅 占市中心一成 加剧通膨〉（《日本经济新闻电子版》2026年1月26日）。 

日本国土交通省「定期建筑物租赁」（2026年6月30日检索，https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000059.html）