何謂所有者不明土地
近年來，「所有權人不明土地」在日本已成為備受關注之嚴重社會問題。所謂所有權人不明土地，係指①查閱不動產登記簿仍無法立即確認所有權人之土地，或②雖能確認所有權人，但因所有權人所在不明而無法取得聯繫之土地。
根據日本政府2024年之調查，所有權人不明土地約占全體土地之23%，並已指出此問題導致公共建設延宕、民間交易受阻，乃至因管理不善而對周邊地區造成不良影響等諸多問題。
所有權人不明土地之成因與對策
在日本不動產登記制度中，所有權及其他不動產相關權利關係之登記（即「權利部」登記）之申請，原則上採當事人申請主義，並無申請義務（惟若不辦理登記，將承擔無法對第三者主張自身權利等不利益）。
因此，現實之權利關係未能反映於登記簿而遭擱置之情形並不罕見。事實上，就上述所有權人不明土地之發生原因而言，「繼承登記未完成」占63%，「住所變更登記未完成」占29%。
為改善此一狀況，近年來不動產登記法已完成修正，將原本屬任意性質之「繼承登記」與「住所・姓名（名稱）變更登記」，改為強制義務。
繼承登記之義務化
在不動產繼承方面，因未進行遺產分割而多次重複繼承，導致共有人累積性增加，不僅尋找所有權人須耗費大量時間與費用，且土地之管理與利用亦無法妥善進行，此乃現行制度之重大問題。
修正後，因繼承而取得不動產所有權人，須自知悉取得之日起3年以內，申請辦理因繼承所生之所有權移轉登記。此外，若遺產分割協議成立，亦須自成立日起3年以內提出申請。無正當理由而怠於申請者，將被處以10萬日圓以下之罰鍰。本次修正已於2024年4月1日正式施行。施行日前已發生之繼承亦屬義務化範圍，惟設有至2027年3月31日為止共3年之緩衝期間。
住所・姓名（名稱）變更登記之義務化
其次，住所或姓名・名稱（以下稱「住所等」）之變更登記亦已義務化。過去，無論自然人或法人，均無申請住所等變更相關不動產登記之義務，導致大量所有權人資訊長期未獲更新。此情形被認為是都市地區所有權人不明土地發生之主因。
修正後，所有權人之住所等若有變更，須自變更日起2年以內提出登記申請。無正當理由而怠於申請者，將被處以5萬日圓以下之罰鍰。本次修正預定於2026年4月施行。同樣地，施行日前已發生之變更亦屬義務化範圍（設有2年之緩衝期間）。
此外，配合上述修正，「智慧變更登記」制度亦同步開始實施。若事先申報姓名、住所、出生年月日等「檢索用資訊」（適用於居住於日本國內之自然人），或將公司法人等編號追加至登記事項（適用於具有公司法人等編號之法人），則日後每當住所等發生變更時，無需另行申請登記，登記官即可依職權辦理變更登記。
對於在日本持有不動產，或未來可能涉及繼承之人士，建議密切關注上述制度之修正內容，並於必要時諮詢專業人士或法務局等相關機關。
（參考資料）
法務省「民法等一部改正法・繼承土地國庫歸屬法之概要」（2026年2月24日閱覽，https://www.moj.go.jp/content/001444016.pdf）
