浅谈”所有权人不明土地”问题与不动产登记义务化新制

2026.3.2

何谓所有权人不明土地

近年来，“所有权人不明土地“在日本已成为备受关注的严重社会问题。所谓所有权人不明土地，系指①查阅不动产登记簿仍无法立即确认所有权人之土地，或②虽能确认所有权人，但因所有权人所在不明而无法取得联系之土地。

根据日本政府2024年的调查，所有权人不明土地约占全体土地的23%，并已指出此问题导致公共建设延误、民间交易受阻，乃至因管理不善而对周边地区造成不良影响等诸多问题。

所有权人不明土地之成因与对策

在日本不动产登记制度中，所有权及其他不动产相关权利关系之登记（即“权利部“登记）之申请，原则上采当事人申请主义，并无申请义务（惟若不办理登记，将承担无法对第三者主张自身权利等不利益）。

因此，现实之权利关系未能反映于登记簿而遭搁置之情形并不罕见。事实上，就上述所有权人不明土地之发生原因而言，“继承登记未完成“占63%，”住所变更登记未完成“占29%。

为改善此一状况，近年来不动产登记法已完成修正，将原本属任意性质之“继承登记“与“住所・姓名（名称）变更登记“，改为强制义务。

继承登记之义务化

在不动产继承方面，因未进行遗产分割而多次重复继承，导致共有人累积性增加，不仅寻找所有权人须耗费大量时间与费用，且土地之管理与利用亦无法妥善进行，此乃现行制度之重大问题。

修正后，因继承而取得不动产所有权人，须自知悉取得之日起3年以内，申请办理因继承所生之所有权移转登记。此外，若遗产分割协议成立，亦须自成立日起3年以内提出申请。无正当理由而怠于申请者，将被处以10万日圆以下之罚款。本次修正已于2024年4月1日正式施行。施行日前已发生之继承亦属义务化范围，惟设有至2027年3月31日为止共3年之缓冲期间。