爭論升溫：圍繞「外國人與不動產」課題之爭議 

近年日本國內對於「外國人取得不動產」之討論與關注日益高漲。此議題首要爭點在於：現行制度無法充分掌握外國人取得及持有不動產之實態。不動產登記簿目前並未記載所有權人國籍；再者，部分不動產之國籍資訊分散於各部會與地方政府，導致整體架構難以釐清。實況不明引發國民不安，政府對此表示，建置掌握實況之基礎設施乃不可或缺之首要任務。 

2025年11月4日，日本政府召開「關於接納外國人及實現井然有序共生社會相關閣僚會議」，並公布對各閣僚之「內閣總理大臣指示」（下稱「指示」）。其中針對不動產領域之指示包含下列四點： 

「指示」所提出之四項具體作為 

一、 健全不動產交易中「國籍掌握機制」 首要指示為整建不動產交易時之國籍辨識機制。文中明確指出，未來於「辦理不動產移轉登記」及「申報取得森林」時需掌握國籍資訊。過去雖有部分法令具備國籍掌握功能，但對象侷限於經濟安全保障重要土地、達一定面積以上土地交易，或投資目的之不動產取得，領域過於破碎。此次指示旨在建立更全面收集不動產領域國籍資訊之體制。 

二、 完善掌握「非居住於日本者」取得不動產實態之機制 目前非居住者出於投資目的取得日本不動產時，需依據《外匯法》進行報告；然自2026年4月起，預計包含居住目的在內之所有不動產取得行為，均將納入報告對象。 

三、 儘速掌握包含海外買家在內之公寓大廈交易實況 都會區公寓價格持續攀升，導致民眾憂心居住用住宅難以普及於國民。因此，政府要求必須掌握並公開公寓大廈交易之實際狀況。 

四、 建置「不動產基礎資料庫（Real Estate Base Registry）」 目前政府正推動整合分散於中央及地方政府之不動產相關資訊，建立一元化管理平台，預計於2027年起正式啟用。 

未來修法趨勢與討論走向 

該「指示」要求相關閣僚於2026年1月前提出具體思維與方向。由2025年11月後相關大臣之記者會觀察，相關研議正穩健推進。現階段日本尚無直接限制外國人取得土地本身之法律，仍以基於法令或地方自治條例之「申報制」為主。然而，現任執政黨自民黨與日本維新會之連立協議書明確記載：「將於令和8年（2026年）通常國會制定強化外國人及外國資本取得土地管制之法案。」隨掌握實態之進度推進，未來關於具體管制內容與範圍之討論預期將正式展開。 

本專欄將於各項制度具體內容定案後，為您帶來更詳盡之介紹。 

（參考資料）  

首相官邸「關於實現與外國人井然有序共生社會（內閣總理大臣指示）（2025年11月4日）」（2026年1月15日擷取，https://www.kantei.go.jp/jp/singi/gaikokujinzai/kakuryokaigi/dai1/sorishiji.pdf）