争论升温：围绕「外国人与不动产」课题之争议 

近年日本国内对于「外国人取得不动产」之讨论与关注日益高涨。此议题首要争点在于：现行制度无法充分掌握外国人取得及持有不动产之实态。不动产登记簿目前并未记载所有权人国籍；再者，部分不动产之国籍信息分散于各部会与地方政府，导致整体架构难以厘清。实况不明引发国民不安，政府对此表示，建置掌握实况之基础设施乃不可或缺之首要任务。 

2025年11月4日，日本政府召开「关于接纳外国人及实现井然有序共生社会相关阁僚会议」，并公布对各阁僚之「内阁总理大臣指示」（下称「指示」）。其中针对不动产领域之指示包含下列四点： 

「指示」所提出之四项具体作为 

一、 健全不动产交易中「国籍掌握机制」 首要指示为整建不动产交易时之国籍辨识机制。文中明确指出，未来于「办理不动产移转登记」及「申报取得森林」时需掌握国籍信息。过去虽有部分法令具备国籍掌握功能，但对象局限于经济安全保障重要土地、达一定面积以上土地交易，或投资目的之不动产取得，领域过于破碎。此次指示旨在建立更全面收集不动产领域国籍信息之体制。 

二、 完善掌握「非居住于日本者」取得不动产实态之机制 目前非居住者出于投资目的取得日本不动产时，需依据《外汇法》进行报告；然自2026年4月起，预计包含居住目的在内之所有不动产取得行为，均将纳入报告对象。 

三、 尽速掌握包含海外买家在内之公寓大厦交易实况 都会区公寓价格持续攀升，导致民众忧心居住用住宅难以普及于国民。因此，政府要求必须掌握并公开公寓大厦交易之实际状况。 

四、 建置「不动产基础数据库（Real Estate Base Registry）」 目前政府正推动整合分散于中央及地方政府之不动产相关信息，建立一元化管理平台，预计于2027年起正式启用。 

未来修法趋势与讨论走向 

该「指示」要求相关阁僚于2026年1月前提出具体思维与方向。由2025年11月后相关大臣之记者会观察，相关研议正稳健推进。现阶段日本尚无直接限制外国人取得土地本身之法律，仍以基于法令或地方自治条例之「申报制」为主。然而，现任执政党自民党与日本维新会之连立协议书明确记载：「将于令和8年（2026年）通常国会制定强化外国人及外国资本取得土地管制之法案。」随掌握实态之进度推进，未来关于具体管制内容与范围之讨论预期将正式展开。 

本专栏将于各项制度具体内容定案后，为您带来更详尽之介绍。 

（参考数据）  

首相官邸「关于实现与外国人井然有序共生社会（内阁总理大臣指示）（2025年11月4日）」（2026年1月15日撷取，https://www.kantei.go.jp/jp/singi/gaikokujinzai/kakuryokaigi/dai1/sorishiji.pdf）